Die Baufinanzierung in Zeiten von COVID-19

Viele von Ihnen sind aufgrund der aktuellen Lage besorgt und verunsichert. Wir möchten Ihnen auf diesem Wege mitteilen, dass wir in Zeiten von Corona weiterhin an Ihrer Seite bleiben, wenn auch in abgewandelter Form als gewohnt. Das Team von FinanzierungsExpert berät Sie jederzeit umfassend zu Ihrem zukünftigen Vorhaben bzw. zu allen Fragen, die sich Ihnen bezüglich Ihres laufenden Bauprojektes stellen.

Um die vorgeschriebenen Verhaltensregeln zum Schutz Aller einzuhalten werden wir, bis auf Weiteres, die Beratungen weitestgehend telefonisch, per Skype, Zoom, Facetime oder anderen Medien durchführen. Ihre Unterlagen können Sie digital einreichen, die wir dann an die dementsprechende Bank weiterleiten werden, um eventuelle Zahlungstermine fristgerecht einzuhalten. Wir beraten Sie auch gerne ganz allgemein wenn Sie noch auf der Suche nach einer passenden Immobilie sind und sich im Vorfeld bereits über die Abwicklung und die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten informieren möchten.

Sollten Sie aktuell Bedarf an einem Kredit haben, machen Sie sich keine Sorgen darüber dass einige Banken vorübergehend den Filialbetrieb eingestellt haben. Die meisten der Banken, mit denen wir zusammenarbeiten, sind so aufgestellt, dass Kreditanträge vollständig digital abgewickelt werden können. Auch in der aktuellen Situation wird das Team von FinanzierungsExpert die für Sie passende Finanzierung finden und ohne physischen Kontakt für Sie abwickeln.

Was machen bei Verdiensteinbußen wenn ich derzeit meine Rate nicht tragen kann?

Den Banken ist es durchauf bewusst, dass es in den kommenden Wochen vermehrt zu Liquiditätsschwierigkeiten kommen kann. Um Sie in dieser schwierigen Zeit zu unterstützen und um Ihnen die Sorgen um die Abzahlung Ihres wohlverdienten Eigenheims zu nehmen bieten einige unserer Bankpartner folgende Lösungen an:

Tilgungsaussetzung:

Was bedeutet das? Die monatliche Tilgung Ihres Darlehens wird für einen bestimmten Zeitraum ausgesetzt. In dieser Zeit fallen lediglich die monatlichen Zinsen Ihres Darlehens an. Oftmals ist diese Option im Darlehensvertrag bereits geregelt, in anderen Fällen sind einige Banken derzeit bereit dennoch individuelle Lösungen zu finden.

Stundung von Darlehensraten:

Die Stundung der Darlehensrate bedeutet, dass die komplette Annuität (Zins und Tilgung) ausgesetzt wird. Die fehlenden Raten werden an das ursprüngliche Laufzeitende angehängt.

Tilgungssatzwechsel:

Sollten Sie bei Darlehensabschluss einen erhöhten Tilgungssatz mit Option auf einen Wechsel vereinbart haben, können Sie nun problemlos die Tilgung reduzieren. Die Mindestilgung bei den meisten Banken liegt bei 1%. Bitte beachten Sie hierbei dass sich durch eine Tilgungssatzreduzierung die ursprüngliche Darlehenslaufzeit verlängert und dass der Tilgungssatzwechsel oftmals nur einmalig innerhab der Zinsbindungsfrist möglich ist. Sollten Sie nach der Krise Ihre Tilgung erhöhen wollen, könnte es sein dass Sie auf die Kulanz Ihrer Bank hoffen müssen.

Bitte beachten Sie dass die Banken unterschiedlich auf die Coronakrise reagieren und sich die Möglichkeiten von Bank zu Bank unterscheiden.

Sollten Sie einen finanziellen Engpass haben, handeln Sie umgehend. Kontaktieren Sie Ihre Bank oder uns. Wir stehen Ihnen jederzeit telefonisch zur Verfügung und sind bemüht eine für Sie passende Lösung zu finden.

Wir wünschen Ihnen und Ihrer Familie dass Sie gesund bleiben und wir alle möglichst schnell und unbeschadet aus dieser Krise hervorgehen.

 

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Über die Autorin:

Alexandra Schneider ist geprüfte Bankbetriebswirtin und schreibt für FinanzierungsExpert über aktuelle Themen.

Immobilien – Ein hart umkämpfter Markt

Die Suche nach der Traumimmobilie gestaltet sich aktuell nicht einfach. Gerade in Großstädten sind die Preise extrem angestiegen und nimmt man an einer offenen Besichtigung teil, so erkennt man schnell, dass man dennoch nicht der einzige Interessent ist. Wenn sich auf eine Immobilie 30 Interessenten bewerben, gehen 29 davon leer aus. Der Weg in die eigenen vier Wände kann sich also als steinig und schwer herausstellen.

Mit diesem Beitrag möchte ich Ihnen ein paar Tipps mit auf den Weg geben, die Sie bei Ihrer Suche unterstützen und den ein oder anderen Verkäufer oder Makler von Ihnen überzeugen könnten.

Die Vorbereitung

Die erste Anlaufstelle bei der Immobiliensuche ist das Internet. Auf diversen Portalen können Sie täglich Immobilieninserate einsehen. Auf diesen Plattformen haben Sie zusätzlich die Möglichkeit Ihre Suchkriterien und Wünsche als Suchauftrag einzugeben und werden somit umgehend informiert, sobald eine neue Immobile eingestellt wird, die Ihren Anforderungen entspricht. Dies ist extrem wichtig, denn wie oft haben Sie bei einem Makler oder Verkäufer angerufen, der Ihnen dann mitgeteilt hat, dass die Immobilie bereits vergeben ist. In Zeiten in denen Interessenten sogar Immobilien kaufen ohne diese vorher besichtigt zu haben ist das Thema Zeit also ein wichtiger Faktor.

Viele Immobilien kommen aber gar nicht offiziell auf den Markt sondern werden durch Beziehungen und Kontakte unter der Hand verkauft. Nutzen Sie daher auch Ihre sozialen Kontakte und Medien. Reden Sie mit Ihren Kollegen, hängen Sie einen Flyer in Ihrem Fitnessstudio auf und posten Sie Ihr Gesuch bei Facebook, Instagram und Co.. Kontaktieren Sie Maklerbüros in Ihrer Stadt und geben auch dort ein Immobiliengesuch auf.

Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben, gilt es weitere Hürden zu überwinden. Seien Sie schnell. Kontaktieren Sie sofort den Makler oder Verkäufer per E-Mail und rufen Sie ihn zusätzlich persönlich an, denn:  Sie werden nicht der Einzige sein. Wie oft ist es schon vorgekommen, dass kurze Zeit nach einer Veröffentlichung das Inserat aufgrund von Massenanfragen wieder deaktiviert wurde.

Überzeugungsarbeit

Haben Sie es zu einem Besichtigungstermin geschafft, bringen Sie unbedingt bereits eine Finanzierungsbestätigung mit. Dies signalisiert dem Makler oder Verkäufer eine unkomplizierte Abwicklung des Verkaufs und beweist, dass Sie sich mit dem Thema Immobilienerwerb nicht erst seit gestern beschäftigen und ernsthaft an einem Immobilienerwerb interessiert sind. Bei der Beschaffung einer Finanzierungsbestätigung steht Ihnen das Team von FinanzierungsExpert mit Rat und Tat zur Seite. Sollten Sie tatsächlich den Zuschlag der Immobilie bekommen, muss es in manchen Fällen sehr schnell gehen, da der Verkäufer etwa den Verkaufserlös für einen neuen Immobilienerwerb benötigt. Sind bereits alle notwendigen Unterlagen Ihrerseits bei unseren FinanzierungsExperten, geht die Abwicklung im Nachgang umso schneller.

Die Finanzerungsbestätigung und einer guter Eindruck beim Besichtigungstermin sind das A und das O. Ähnlich wie bei einem Bewerbungsgespräch um ein einen Job sollten Sie sich im Vorfeld Fragen überlegen, die Sie dem Makler oder Verkäufer stellen möchte. Wer ein großes Interesse an der Immobilie signalisiert, hinterlässt einen besseren Eindruck. Nicht nur Zahlen und Fakten spielen eine Rolle sonder auch die Sympathie, insbesondere bei privaten Verkäufern, die Ihre Immobilie in guten Händen wissen möchten. Kommen Sie unbedingt pünktlich zu Ihrem Besichtigungstermin.

Dran bleiben

Natürlich sind alle Tipps kein Garant für einen Erfolg. Sie können noch so gut vorbreitet sein und den Zuschlag der Immobilie aufgrund der zahlreichen Bewerber dennoch nicht erhalten. Sollte sich nach monatelanger Suche kein Erfolg einstellen, sollten Sie Ihre Kriterien möglicherweise nochmals überdenken. Manchmal reicht es schon aus, auf eine Badewanne oder einen Balkon zu verzichten. Bleiben Sie auf jeden Fall mit Ihrem Makler in ständigem Kontakt und halten Sie überall Ohren und Augen offen.

Viel Erfolg wünscht das Team von FinanzierungsExpert, ihr Starker Partner wenn es um Ihre Baufinanzierung geht.

 

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Klimaschutz wird belohnt

 

Über die KfW war es bisher bereits möglich an Kredite mit besonders attraktiven Konditionen zu gelangen. Dank des Klimaschutzpaketes der Bundesregierung wird die KfW für Kunden mit Neubauprojekten oder Sanierungsvorhaben ab 2020 noch interessanter. Das Klimaschutzprogramm möchte weiterhin diejenigen belohnen, die umweltfreundlich bauen oder sanieren. Ab dem 24.01.2020 können sich diese Kunden über die KfW Programme 151 (Sanieren) und 153 (effizientes Bauen) Kredite bis zu 120.000,00 Euro pro Wohnung oder Haus, zu aktuellen Konditionen von 0,95 % sichern. Zinsbindungen können bis zu zehn Jahre festgeschrieben werden, die Tilgung wird angepasst, sodass das Darlehen eine maximale Laufzeit von 30 Jahren hat. Der KfW Baustein hat insbesondere bei jenen Bauherren einen hohen Stellenwert, die wenig Eigenkapital in die Finanzierung einbringen möchten.

Die klassischen Bankmodelle sind so konzipiert, dass der Zinssatz abhängig vom Beleihungsauslauf der Immobilie ist, das heißt je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird und somit das Ausfallrisiko für die Bank geringer ist, desto besser wird die von der Bank angebotene Kondition ausfallen. Stellt ein Kunde sehr viel Eigenkapital für sein Vorhaben zur Verfügung kann es sein dass die Bank einen so guten Zinssatz vergibt, der die Kondition der KfW schlägt.

Entscheidet sich der Kunde für die Finanzierung oder teilweisen Finanzierung über die KfW muss er sich vor keinem bürokratischen Aufwand fürchten. Der Weg zum geförderten Darlehen ist einfach, da die KfW-Kredite über eine Bank oder Versicherung beantragt und abgewickelt werden. Da die meisten Kunden lediglich einen Teil über die KfW finanzieren und für den restlichen Kapitalbedarf ein weiteres Bankdarlehen benötigen, wird die Bank für die sich der Kunde entscheidet die KfW-Abwicklung durchführen. Sollte ein Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten geraten, haftet die jeweilige Bank gegenüber der KfW. Im Gegenzug erhält die Bank dafür eine Vergütung der KfW und wird für den gesamten Darlehensbetrag (KfW-Kredit + Bankdarlehen) im Grundbuch abgesichert.

Bsp.: Der Kunde benötigt nach Abzug seines Eigenkapitals weitere 300.000,00 Euro für ein Einfamilienhaus als Neubau. 120.000,00 Euro Kreditsumme erhält er von der KfW, die restlichen 180.000,00 Euro über ein Darlehen der Bank X. Im Grundbuch wird zugunsten Bank X in Abteilung III eine Grundschuld in Höhe von 300.000,00 Euro eingetragen.

Um sämtliche Formulare (Grundschudbestellungsurkunde, Verträge, Antrag an die KfW) kümmert sich die Bank, eine wichtige Aufgabe bleibt jedoch beim Kunden. Damit die Bank den KfW-Kredit beantragen kann, muss der Kunde im Vorfeld der Sanierung oder des Neubaus einen von der KfW anerkannten Energieberater aufsuchen , damit dieser die Einhaltung der baulichen Auflagen gegenüber der KfW bestätigt.
Ein weiterer Vorteil zum Zinssatz der KfW sind Tilgungszuschüsse, die für die Programme 151 und 153 gewährt werden. Ab dem 24.01.2020 betragen diese bei Programm 151 von 30.000,00 Euro bis maximal 48.000,00 Euro, bei Programm 153 liegt die Förderung bei 18.000,00 Euro bis zu einem Höchstbetrag von 30.000,00 Euro. Dies sind keine unerheblichen Summen. Die Höhe des Zuschusses hängt davon ab wie energieeffizient die Sanierung oder der Neubau im Vergleich zu einer Standardimmobilie ist. Gerade bei Sanierungsvorhaben kann also die Förderung mit 48.000,00 Euro sehr üppig ausfallen.
Dies in Verbindung mit einem sehr guten Zinssatz kann im Extremfall dazu führen dass der Kunde effektiv einen Minuszinssatz von bis zu 6,8 % hat.

 

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Alle wichtigen Informationen zur Baugenehmigung

Alles was Sie über die Baugenehmigung wissen müssen

Die Baugenehmigung ist ein Dokument, das von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt wird. Es dokumentiert, dass ein Neubau oder Umbau gegen keine öffentlich rechtlichen Vorschriften verstößt. Da jedes Bundesland seine eigene Bauvorlagenverordnung hat, sollten Sie sich vorab bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde informieren.

Die Baugenehmigung ist die Grundvoraussetzung um mit Ihrem Neubau oder Umbau beginnen zu können. Um eine Baugenehmigung zu erhalten muss eine bauvorlageberechtigte Person, z.B. ein Architekt, Bauingenieur oder auch ein Fertighausanbieter, einen Bauantrag stellen. Die dafür benötigten Unterlagen können je nach Bundesland unterschiedlich sein (siehe Baulagenverordnung des Bundeslandes), Unterlagen wie der Lageplan (Maßstab 1:500), Bauzeichnungen (Maßstab 1:100), Informationen zur Erschließung der Wasserver- und Entsorgung, Informationen zur Statik, Wärme- und Schallschutz, Berechnungen der bebauten und unbebauten Grundstückflächen, der Geschossflächenanzahl und Grundflächenanzal sowie eine Wohn- und Nutzflächenberechnung sind jedoch immer zwingend notwendig. Weiter ist immer eine Ausflistung der Rohbau- und Gesamtkosten sowie ein Erhebungsbogen der Bautätigkeit einzureichen. Zu guter Letzt dürfen Sie die Unterschriften der Eigentümer benachbarter Grundstücke einholen. Sie können zwar keine Baugnehmigung verhindern, aber da sie die Möglichkeit haben beim Verwaltungsgericht gegen Ihre Baugnehmigung zu klagen, empfielt es sich den Segen vorher einzuholen.

Die erwähnten Unerlagen sind zusammen mit dem Bauantrag bei der Gemeinde einzureichen. Diese übergibt den Bauantrag an die Bauaufsichtsbehörde. Die Behörde hat nun die Pflicht innerhalb von zehn Arbeitstagen zu prüfen ob der Antrag vollständig vorliegt. Bei Unvollständigkeit erhält der Antragsteller eine Frist in der die Unterlagen nachzureichen sind. Sollte diese Frist nicht eingehalten werden, wird der Antrag zurückgewiesen. Im Besten Fall jedoch bekommen Sie innerhalb von zehn Arbeitstagen eine Bestätigung über den vollständigen Antrag mit einem Datum an dem über den Antrag entschieden wird.

Nachdem Sie die Baugenehmigung erhalten haben, hat diese drei Jahre lang Gültigkeit. Bitte beachten Sie, dass die Genehmigung bei einer Baukontrolle auf der Baustelle immer vorzeigbar sein muss. Andernfalls obligt es dem Sachbearbeiter der Kontrolle eine 3-Tages-Frist zur Nachreichung auszusprechen oder im schlimmsten Fall den Baustopp anzuordnen. Die Bebauung darf daher immer erst erfolgen nachdem Sie die Baugenehmigung in den Händen halten, da ansonsten Geldstrafen drohen oder sogar der Abriss der Baustelle, da eine nachträgliche Baugenehmigung niemals erteilt werden kann.

Zusätzliche Auflagen beim Bauprojekt:

Zwei Wochen bevor der Rohbau abgeschlossen wird, ist die Bauaufsichtsbehörde zu kontaktieren, damit diese die Abnahme der Baustelle in die Wege leiten kann. Ebenso ist das Bauamt zwei Wochen vor Fertigstellung des gesamten Gebäudes zu informieren und am Abnahmetag ist eine Bescheinigung über die sicherer Benutzbarkeit der Abgasanlage vom Schornsteinfeger vorzulegen.

Sollte Ihr Bau vom Bebauungsplan oder städterechtlichen bzw. bauordnungsrechtlichen Bestimmungen abweichen, muss ein Antrag auf Erteilung von Abweichungen gestellt werden, der in der Regel sehr schwer und nur dann bewilligt wird wenn kein öffentliches Intersse verletzt wird.

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Baukindergeld – Fragen & Antworten

Mit Gesetzesbeschluss am 05.07.2018 wurde das Baukindergeld als Förderung beim Immobilienerwerb für Familien mit Kindern vom Staat eingeführt. Ziel ist es junge Familien auf dem Weg zum Eigenheim in Form eines Geldzuschusses zu unterstützen.

Erhält jede Familie Baukindergeld?

Nein, das Baukindergeld ist an besondere Voraussetzungen geknüpft.

Unter welchen Voraussetzen erhalten Familien Baukindergeld?

Familien mit mindestens einem Kind, das unter 18 Jahre alt ist und im Haushalt lebt, und einem zu versteuerndem Jahreseinkommen von maximal 75.000,00 Euro zzgl. 15.000,00 Euro pro Kind haben Anspruch auf Baukindergeld. Der Zuschuss beträgt pro Kind und Jahr 1.200 Euro und wird zehn Jahre lang gewährt.

Zum besseren Verständnis: Eine Familie mit einem Kind darf ein maximales, zu versteuerndes Jahreseinkommen von 90.000 Euro beziehen und erhält einen Zuschuss von insgesamt 12.000,00 Euro. Bei einer Familie mit zwei Kindern beträgt das maximale Steuereinkommen 105.000.00 Euro und der Zuschuss beläuft sich auf insgesamt 24.000,00 Euro.

Abgesehen von den finanziellen Voraussetzungen sind zwei weitere Kriterien zu erfüllen: Der Antragsteller erwirbt die Immobilie zur Eigennutzung und besitzt kein weiteres Immobilienvermögen.

Das Baukindergeld stellt keinen Kredit sondern einen Zuschuss dar, der über die KfW beantragt wird.

Wann wird das Baukindergeld ausgezahlt?

Das Baukindergeld wird in jährlichen Tranchen ausgezahlt. Nach positiver Prüfung der Nachweise durch die KfW, wird die erste Zuschussrate auf das Konto des Antragstellers überwiesen. Den konkreten Auszahlungstermin finden Sie auf der Auszahlbestätigung, die Sie von der KfW erhalten. Die weiteren Zuschussraten werden in den folgenden neun Jahren im selben Monat wie die erste Auszahlung überwiesen.

Kann das Baukindergeld rückwirkend beantragt werden?

Ja. Das Baukindergeld kann rückwirkend zum 1. Januar 2018 beantragt werden. Das bedeutet, wenn Sie in 2018 oder auch später ein Haus bauen oder kaufen, dann können Sie einen entsprechenden Antrag stellen. Der Antrag muss spätestens 6 Monate nach dem Einzug in das Wohneigentum gestellt werden.

 

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Baufinanzierung ohne Eigenkapital- wie ist das möglich?

Es ist wie so oft im Leben: unverhofft kommt oft!

Sie waren gerade eigentlich gar nicht auf der Suche nach einer Immobilie und so kurz nach Ihrem Studium, dem kürzlich angetretenen Job und dem fehlenden Eigenkapital passt dieses Vorhaben so gar nicht in Ihre aktuelle Lebensphase, doch wie es der Zufall so will haben Sie Ihre Traumimmobilie gesehen oder kommen günstig an eine Immobilie heran, die Ihnen schon lange zusagt.

Lange Rede kurzer Sinn: Sie müssen zuschlagen!
Doch wie soll das funktionieren wenn Ihnen die Eltern nicht mit Geld aushelfen oder Sie eine Immobilie als Zusatzsicherheit bieten können?

Tatsächlich gibt es Fälle in denen eine 100% Finanzierung inklusive der anfallenden Nebenkosten realisierbar ist. Zu dem Kaufpreis fallen bei jedem Erbwerb Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie in einigen Fällen eine Maklergebühr an, die insgesamt ca. 10%-15% des Kaufpreises ausmachen und die Gesamtkosten (je nach Kaufpreis enorm) in die Höhe treiben. Die Banken gehen somit bei einer Vollfinanzierung ein hohes Risiko ein, da die Kaufnebenkosten keinen matieriellen Gegenwert haben und wie ein Blankokredit zu sehen ist. Die Voraussetzung für solch eine Darlehensvergabe ist daher eine 1a Bonität, die sich in einem hohen und nachhaltigen Einkommen, einer Schufa ohne Negativmerkmalen und einer Immobilie in guter Lage und gutem Zustand widerspiegelt.

Sollten all diese Kriterien erfüllt sein, gibt es dennoch zahlreiche Banken, die aus geschäftspolitischen Gründen keine Vollfinanzierungen anbieten und die Einbringung der Kaufnebenkosten fordern.

In diesen Fällen besteht nun die Möglichkeit die Finanzierung zu splitten. Der Kaufpreis der Immobilie wird über die gewünschte Bank X finanziert und die Kaufnebenkosten über ein sogenanntes Nachrangdarlehen einer darauf spezialisierten Bank. Da sich die Absicherung dieses Kredites, wie es der Name bereits sagt, im Nachrang befinden wird, hat die Bank ein besonders hohes Risiko, das sie in einem dementsprechend hohen Zinssatz einpreisen wird. Ein Vorteil besteht jedoch darin, dass die meisten dieser Kredite jederzeit vorzeitig ablösbar sind ohne dass dafür ein Vorfälligkeitsentgelt anfällt. Somit sind Sie sehr flexibel und können das Darlehen jederzeit komplett zurückbezahlen oder monatlich liquide Mittel als Sondertilgungen nutzen, um möglichst schnell diesen teuren Darlehensbaustein zurückzuführen.
Wie Sie sehen kann diese Art der Finanzierung für Kunden mit einer hohen monatlichen Liquidität aber fehlendem Vermögensaufbau eine Möglichkeit sein ihr Traumobjekt trotz mangelndem Eigenkapital bald Ihr Eigen nennen zu können.

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Die variable Grundstücksfinanzierung – ein cleverer Schachzug

Als Käufer eines Eigenheims haben Sie zwei Optionen: Kauf einer bestehenden Immobilie (hier wird Grundstück und Haus in einem gekauft) oder eines Neubaus. Beim Neubau wiederum gibt es ebenfalls zwei Möglichkeiten. Den Kauf über einen Bauträger als “all inclusive Paket” oder den Erwerb eines Grundstücks und die anschließende Bebauung als zwei in sich getrennte Vorgänge. Oftmals ergibt sich die Möglichkeit eines Grundstückskaufs per Zufall oder sehr spontan. Als Bauherr ist die Lage natürlich “das A und O” und bei dem passenden Bauplatz sollte man zuschlagen. Zwischen dem Grundtsückskauf und der Bebauung kann bis zur vollendeten Plaung Zeit verstreichen. Wer über nicht genügend Kapital verfügt um das Grundstück aus Eigenmitteln zu bezahlen, benötigt natrülich jetzt bereits eine Finanzierung. Welche Varianten es dafür gibt und welche Risiken und Vorteile sich daraus ergeben, wird im Folgenden erläutert.

Die Finanzierung über ein Annuitätendarlen

Eine Variante wäre das Darlehen über ein klassisches Annuitätendarlehen mit einer von Ihnen gewählten Zinsbindungsfrist zu finanzieren. Dieses Darlehen besticht durch gute Konditionen und den Vorteil sich den Zinssatz langfristig zu sichern.

Die Abhängigkeit

Die oben gennante Variante beinhaltet jedoch einen Knackpunkt, Sie können ungewollt in ein Abhänigkeitsverhältnis geraten. Wie passiert das? Als finanzierendes Institut des Grundstücks, hat sich die Bank erstrangig eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Das Darlehen das nun benötigt wird um den Bau der Immobilie realisieren zu können, muss nun durch eine zweitrangige Grundschuld abgesichert werden. Diese sogenannte Nachrangfinanzierung ist für die zweite Bank risikoreicher, da im Falle einer Insolvenz die erstrangige Sicherheit nicht dieser Bank zusteht. Dieses Risiko wird sich jede Bank in Form einer höheren Kondition bezahlen lassen. Die Bank der Grundstücksfinanzierung verfügt also über das Vorrecht im Insolvenzfall ausbezahlt zu werden. Sie weiß auch, dass die Angebote anderer Banken für die Aufbaufinanzierung keine 1a Konditionen sein werden. Dies bedeutet für die Bank, dass sie ohne mit der Wimper zu zucken, ebenfalls einen höheren Zinssatz anbieten wird, um eine bessere Marge zu erzielen. Was ist nun aber die Lösung dieses Dilemmas?

Das variable Darlehen- teuer, langfristig aber günstiger

Mit einem normalen Darlehen sind Sie abhängig von der Bank der Grundstücksfinanzierung, da es erstrangig besichert ist und eine Zinsbindung hat. Die Lösung um dieses Problem zu umgehen ist eine Zwischenfinanzierung in Form eines variablen Darlehens. Bei einem variablen Darlehen wird keine Zinsfestschreibung vereinbart, das heißt der variable Zinssatz wird alle drei Monate überprüft und passt sich dem aktuellen Zinsmarkt automatisch an. Ihre Rate kann sich also alle drei Monate positiv oder negativ ändern. Der Nachteil darin besteht, dass Sie keine Planungssicherheit haben und der variabe Zins durch die Flexibilität teurer ist. Der riesige Vorteil ist jedoch, dass das Darlehen jederzeit mit einer Frist von 4 Wochen gekündigt werden kann, ohne dass eine Strafzins anfällt. Im Praxisfall bedeutet das, dass die zweite Bank, die Ihnen den Kredit für den Bau gewährt, die Darlehenssumme um die Restschuld der Grundstücksfinanzierung erhöht, die erste Bank ablöst und im Gegenzug die erste Grundschuld gelöscht oder an dei zweite Bank abgetreten wird. Dies bedeutet, dass die Bank nun an erster Stelle im Grundbuch steht und das mit günstigeren Zinsen belohnt. Mit einer variablen Grundstücksfinanzierung sind Sie vollkommen ungebunden und können Verhandlungsspielräume für den Zinssatz nutzen, die Ihnen mit einer Fremdbank im ersten Rang verwehrt geblieben wären.

 

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Die Schufa – was ist zu beachten bei einer Baufinanzierung?

Um sie führt kein Weg vorbei, sobald man bauen oder kaufen möchte und dafür eine Finanzierung benötigt. Die Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kredite) ist eine Sammelstelle für Daten. Eingetragen werden Daten aus Verträgen der Telekommunikation und dem Handels- und Finanzbereich. Die meißten Einträge beziehen sich auf Ratenkredite, Immobiliardarlehen und Girokonten, es werden jedoch auch negative Sachverhalten wie Haftbefehle oder Zahlungsunfähigkeiten gemeldet und eingetragen. Die Schufa prüft hierbei nicht ob die Eintragungen Hand und Fuß haben. Negative Eintragungen wirken sich auf den Schufa-Score aus und beeinflussen anstehende Kreditentscheidungen oder Konditionenverhandlungen bei den Banken.

Was genau ist der Schufa-Score?

Der Schufa-Score ist ein durch die Schufa erstellter Bonitätsscore, der sich aus den Daten ergibt, die ihr gemeldet sind. Er wird in Prozent ausgedrückt und soll dem Kreditgeber bei der Frage der Kreditwürdigkiet helfen. Bei einem hohen Score-Wert sollte aus Sicht der Schufa nichts gegen eine Darlehensvergabe sprechen. In diesem Zuge ist es wichtig zu wissen, dass sich bereits mehrere gemeldete Girokonten oder auch gelistete Konditionsanfragen für ein Darlehen negtiv auf den Schufa-Score auswirken. Weniger ist daher mal wieder mehr, und wenn Sie die bestehenden Ratenkredite immer prünktlich bedienen, steht einem guten Score-Wert nichts im Wege. Sollten Sie sich unsicher sein, ob in der Schufa etwas negatives enthalten sein könnte, haben Sie die Möglichkeit einmal pro Jahr einen kostenlosen Schufaabruf vorzunehmen. Sollte tatsächlich etwas Nagtives aufgeführt sein, haben Sie nun die Möglichkeit im Gespräch mit dem Vermittler dies offen anzusprechen und zu belegen wie es dazu kam. Solch eine Offenheit wird dann wiederum von den Banken positiv bei einer Finanzierungsanfrage gewertet. Machen Sie sich keine Sorge, dass eine Negativeintrag auf immer und ewig gespeichert ist. Für jeden negativen Eintrag in der Schufa gibt es Löschfristen. Sobald diese abgelaufen ist, ist der Eintrag zukünftig nicht mehr ersichtlich.
Es macht also durchaus Sinn seine Schufa in gewissen Abständen zu überprüfen, um zu sehen ob Eintragungen ggf. gelöscht wurden und auch um bei falschen Eintragungen sofort handeln zu können. Sollte etwas fäscherlicherweise in Ihrer Schufa stehen, haben Sie natürlich das Recht auf sofortge Löschung. Dies muss der Schufa unverzüglich und in schriftlicher Form mit entsprechenden Belegen angezeigt werden.

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Die Anschlussfinanzierung

Sobald die Sollzinsbindungsfrist ausläuft, benötigen Immobilienbesitzer meißt eine Anschlussfinanzierung. Hier gilt es den richtigen Zeitpunkt zu wählen, um viel Geld zu sparen.

Prolongation, Umschuldung oder Forward Darlehen? Es gibt einige Möglichkeiten Ihre Anschlussfinanzierung zu gestalten.

Was genau versteht man unter einer Anschlussfinanzierung?
Läuft die Sollzinsbindung Ihres Darlehens aus, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld.
In der Regel wird Ihre Hausbank drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Angebot für die Weiterfinanzierung unterbreiten. Das Einholen von Angeboten anderer Anbieter lohnt sich jedoch fast immer.

Sollte das allgemeine Zinsniveau seit dem Abschluss Ihres Erstdarlehens gestiegen sein, besteht die Gefahr, dass die zukünftige, monatliche Belastung um einiges höher sein könnte.
Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich bereits 36 Monate zuvor das zu diesem Zeitpunkt aktuelle Zinsniveau für Ihre Anschlussfinanzierung sichern.

Die Hausbank Ihres Darlehens ist gesetzlich verpflichtet, drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist einen Vorschlag für die Anschlussfinanzierung zu unterbreiten. Sollte Ihnen das Angebot nicht zusagen, haben Sie zwar immernoch Zeit um Gegenangebote einzuholen, fühlen sich jedoch unter Zeitdruck. Daher raten wir Ihnen sich einige Monate im Voraus mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Kommen Sie rechtzeitig zu uns, damit wir mit Ihnen in Ruhe Ihre Wünsche und Vorstellungen für Ihre Anschlussfinanzierung besprechen können und um genügend Angebote anderer Banken einzuholen. Sie werden sehen, dass es sich lohnt.

Wie bereits erwähnt, gibt es alternativ die Möglichkeit ein Forward-Darlehen bereits 36 Monate im Voraus abzuschließen.Ob das ratsam ist, hängt natürlich von der Zinsentwicklung und der aktuellen Zinskurve ab. Vergessen Sie daher nicht ca. drei Jahre vor Ablauf der Zinsfestschreibung einen Blick auf die aktuellen Konditionen zu werfen. Gerne klärt das natürlich auch das Team FianzierungsExpert für Sie ab.

Die Zusammensetzung der zweiten Finanzierungsrunde unterscheidet sich grundsätzlich nicht von denen des Erstkredits. Jedoch können und sollten alle Konditionen neu verhandelt werden, um die neue Finanzierung optimal an Ihre aktuelle Situation anzupassen: Nicht nur Ihre persönlichen Lebensverhältnisse haben sich seit dem Abschluss des Erstdarlehens sehr wahrscheinlich verändert, sei es durch einen besser bezahlten Job oder durch Familienzuwachs. Auch das allgemeine Bauzinsniveau wird seit dem Abschluss Ihres ersten Darlehens gestiegen oder im besten Fall gesunken sein.

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§ 489 BGB- klingt uninteressant? Ist er aber nicht!

Zinsfestschreibungen mit Laufzeiten von 15 – 30 Jahren sind heutzutage keine Einzelfälle. Natürlich ist der Zinssatz mit zunehmender Festschreibung teurer, doch in Zeiten des Niedrigzinssatzes können das immer noch sehr attraktive Konditionen sein. Für Kunden, die Planungssicherheit mögen also genau das Richtige. Doch ist es ratsam sich wirklich so lange an einen Zinssatz zu binden? Könnten die Zinsen zukünftig nicht doch noch sinken?

Hier kommt nun der § 489 BGB ins Spiel:

Keine Frage, dass auch Banken mit dem Ertrag aus dem mit dem Kunden geschlossenen Vertrag kalkulieren und das steht ihnen auch zu. Allerdings haben Kunden das Recht gemäß “Bürgerlichen Gesetzbuch” ihren Darlehensvertrag mit Laufzeiten größer zehn Jahren ganz oder teilweise nach 10 Jahren kostenfrei unter Einhaltung einer sechs monatigen Frist zu kündigen. Diese Zehn-Jahres-Frist beginnt einen Tag nachdem ihr Darlehen vollständig ausbezahlt ist. Bei der Finanzierung eines Neubaus zum Beispiel, wird das Darlehen peux à peux gemäß Baufortschritt ausbezahlt. Nachdem die Schlussrate fällig ist und Ihr Darlehen restlos abgerufen ist, beginnt ein Tag danach diese Zehn-Jahres-Frist zu greifen.

Was sind nun die Vorteile für Sie? Im Endeffekt binden Sie sich tatsächlich nur zehn Jahre und sechs Monate an Ihren Darlehensvertrag und können gegebenenfalls Ihr Darlehen durch einen zinsgünstigeren Kredit umschulden. Sollten die Zinsen gestiegen sein, können Sie sich freuen und den Vertrag weiterlaufen lassen, sollten Sie jedoch zwischenzeitlich über liquide Reserven verfügen und möchten diese zur Rückführung Ihres Kredites nutzen, können Sie für diesen Betrag eine Teilkündigung aussprechen und als Tilgung einsetzen. Wie Sie sehen kann „Paragraphenreiterei” also durchaus nützlich sein. Haben Sie Fragen zu diesem Thema? Sprechen Sie unserer FinanzierungExperten an, sie freuen sich darauf Ihnen weiterzuhelfen.

 

 

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