Baufinanzierung ohne Eigenkpital- wie ist das möglich?

Es ist wie so oft im Leben: unverhofft kommt oft!

Sie waren gerade eigentlich gar nicht auf der Suche nach einer Immobilie und so kurz nach Ihrem Studium, dem kürzlich angetretenen Job und dem fehlenden Eigenkapital passt dieses Vorhaben so gar nicht in Ihre aktuelle Lebensphase, doch wie es der Zufall so will haben Sie Ihre Traumimmobilie gesehen oder kommen günstig an eine Immobilie heran, die Ihnen schon lange zusagt.

Lange Rede kurzer Sinn: Sie müssen zuschlagen!
Doch wie soll das funktionieren wenn Ihnen die Eltern nicht mit Geld aushelfen oder Sie eine Immobilie als Zusatzsicherheit bieten können?

Tatsächlich gibt es Fälle in denen eine 100% Finanzierung inklusive der anfallenden Nebenkosten realisierbar ist. Zu dem Kaufpreis fallen bei jedem Erbwerb Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie in einigen Fällen eine Maklergebühr an, die insgesamt ca. 10%-15% des Kaufpreises ausmachen und die Gesamtkosten (je nach Kaufpreis enorm) in die Höhe treiben. Die Banken gehen somit bei einer Vollfinanzierung ein hohes Risiko ein, da die Kaufnebenkosten keinen matieriellen Gegenwert haben und wie ein Blankokredit zu sehen ist. Die Voraussetzung für solch eine Darlehensvergabe ist daher eine 1a Bonität, die sich in einem hohen und nachhaltigen Einkommen, einer Schufa ohne Negativmerkmalen und einer Immobilie in guter Lage und gutem Zustand widerspiegelt.

Sollten all diese Kriterien erfüllt sein, gibt es dennoch zahlreiche Banken, die aus geschäftspolitischen Gründen keine Vollfinanzierungen anbieten und die Einbringung der Kaufnebenkosten fordern.

In diesen Fällen besteht nun die Möglichkeit die Finanzierung zu splitten. Der Kaufpreis der Immobilie wird über die gewünschte Bank X finanziert und die Kaufnebenkosten über ein sogenanntes Nachrangdarlehen einer darauf spezialisierten Bank. Da sich die Absicherung dieses Kredites, wie es der Name bereits sagt, im Nachrang befinden wird, hat die Bank ein besonders hohes Risiko, das sie in einem dementsprechend hohen Zinssatz einpreisen wird. Ein Vorteil besteht jedoch darin, dass die meisten dieser Kredite jederzeit vorzeitig ablösbar sind ohne dass dafür ein Vorfälligkeitsentgelt anfällt. Somit sind Sie sehr flexibel und können das Darlehen jederzeit komplett zurückbezahlen oder monatlich liquide Mittel als Sondertilgungen nutzen, um möglichst schnell diesen teuren Darlehensbaustein zurückzuführen.
Wie Sie sehen kann diese Art der Finanzierung für Kunden mit einer hohen monatlichen Liquidität aber fehlendem Vermögensaufbau eine Möglichkeit sein ihr Traumobjekt trotz mangelndem Eigenkapital bald Ihr Eigen nennen zu können.

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Über die Autorin:

Alexandra Schneider ist geprüfte Bankbetriebswirtin und schreibt für FinanzierungsExpert über aktuelle Themen.